【オフィス・店舗の原状回復】

 事務所でも、店舗でも、
  
 退去するときに、原状回復をしなければなりません。

 
  (注:店舗の場合、そのままの状態で退去するケースもある)


  住宅で経験された方もいらっしゃると思いますが、
 けっこうな金額がとられるんです!

  さて、最近東京都が東京ルールなるものを定めました。

 これは、かなり入居者に有利なルールで、

 簡単に言うと、
  「故意過失による損耗でなければ、オーナー負担で原状回復する」

 というものです。


  ところが、この東京ルール。

 「もっぱら住宅」に適用されるルールなんですね。

 つまり、事務所・店舗の場合は適用されません!!


 こういった事業用物件の契約で最も多いのが、

 「クロスは張替え、壁は塗りなおし、完全にもとの状態に戻してから、
 退去する」
 
  というもの。

 住宅の場合とは比べ物にならないほど、原状回復費用がかかります。

 この点を注意して、契約書をチェックしましょう!
 
 全部が全部このような契約ではありませんので。

「参考になる判例」 

「一般に、オフィスビルの賃貸借においては、次の賃借人に賃貸する必要から、契約終了に際し、賃借人に賃貸物件のクロスや床板、照明器具などを取り替え、場合によっては天井を塗り替えることまでの原状回復義務を課する旨の特約が付される場合が多いことが認められる。オフィスビルの原状回復費用の額は、賃借人の建物の使用方法によっても異なり、損耗の状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法によって異なる原状回復費用は賃借人の負担とするのが相当であることが、かかる特約がなされる理由である。もしそうしない場合には、右のような原状回復費用は自ずから賃料の額に反映し、賃料額の高騰につながるだけでなく、賃借人が入居している期間は専ら賃借人側の事情によって左右され、賃貸人においてこれを予測することは困難であるため、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは現実的には不可能であることから、原状回復費用を賃料に含めないで、賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態まで原状回復させる義務を負わせる旨の特約を定めることは、経済的にも合理性があると考えられる。」(東京高裁平成12年12月27日判決、変更・上告受理申立(後上告不受理)、判例タイムズ1095号176頁)。

 ただし!!

東京簡易裁判所平成17年8月26日判決

 によると!


(1)オフィスビルの原状回復特約とその必要性

 前記判例は(私が先ほどご説明した事務所・店舗は東京ルールとは関係ない!というもの)、本件と同様の原状回復特約「本契約が終了するときは、賃借人は賃貸借期間が終了するまでに、造作その他を本契約締結時の原状に回復しなければならない。」の必要性について、一般に、オフィスビルの賃貸借においては、次の賃借人に賃貸する必要から契約終了に際し、賃借人に賃貸物件のクロスや床板、照明器具などを取り替え、場合によっては天井を塗り替えることまでの原状回復義務を課する旨の特約が多いということを認定したうえ、賃借人の保護を必要とする民間居住用賃貸住宅とは異なり、市場性原理と経済的合理性の支配するオフィスビルの賃貸借では、このように、賃借人の建物の使用方法によっても異なり得る原状回復費用を、あらかじめ賃料に含めて徴収する方法をとらずに賃借人が退去する際に賃借人に負担させる旨の特約を定めることは、経済的にも合理性があると説明する。当裁判所もオフィスビルの賃貸借契約においては、このような原状回復特約の必要性についてはそれを肯定するものである。

(2)本件はオフィスビルの賃貸借契約といえるか。

 前記判例における賃貸物件は保証金1200万円という典型的オフィスビルであり、しかも新築物件である。それに比して、本件物件は、仕様は居住用の小規模マンション(賃貸面積34.64㎡、)であり、築年数も20年弱という中古物件である。また、賃料は12万8600円、敷金は25万7200円であって、事務所として利用するために本件物件に設置した物は、コピー機及びパソコンであり、事務員も二人ということである。このように本件賃貸借契約はその実態において居住用の賃貸借契約と変わらず、これをオフィスビルの賃貸借契約と見ることは相当ではない。


(3) 結語

 本件賃貸借契約は、その実態において居住用の賃貸借契約と変わらないのであるから、オフィスビルの賃貸借契約を前提にした前記特約をそのまま適用することは相当ではないというべきである。すなわち、本件賃貸借契約はそれを居住用マンションの賃貸借契約と捉えて、原状回復費用は、いわゆるガイドラインにそって算定し、敷金は、その算定された金額と相殺されるべきである。しかしながら、Bは物件明渡時、絨毯下の床まで傷がついた状態であるなど、経年劣化を超える汚れや傷が認められたと主張するが、それについて、何らの立証もなく、また、その他の原状回復についても、何らの主張、立証もない。

 という風に結論づけております。


 つまり・・・

 いくら「事務所」として借りていたとしても、
 古いマンションで広さも一般的な住宅と同じくらいであれば、

 それは、「住宅」と同じ原状回復をするべきである!

 という判断なんですね。

 住宅と同じということは、東京ルールに基づいて原状回復を
 行うと、かなり入居者有利になります! 

 マンションを事務所として使うと、
 原状回復のときも負担が少なくなるんですね!!

 


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