【第474号「初めて賃貸事務所を借りる方向けの注意点 まとめ」】

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  /     /     ---------------------2017.2.20 第 474号
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 |    | |                 読者数 3301人
 |____| |  【不動産屋が教える!
 |    | |    トクする賃貸オフィスの借り方虎の巻!】
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 |____|/            発行:株式会社アーデント         

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 春が待ち遠しい日々が続きますね。
  暖かくなるまで、もうちょっと!!
  

 はりきって第473号をお送りします!・・・どうぞ! 

   

===== 目次 ================================================
 
 『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
  ●先週の新着記事
  ・初めて賃貸事務所を借りる方向けの注意点 まとめ
  ・大門駅徒歩1分!1フロア1テナントオフィスビル、芝大門加藤ビル

 『2』創業期の会社経営ノウハウ
  ●社内ルールの作り方
   ~アーデントの事例より~


 『3』アーデントからのお知らせ

 『4』編集後記

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『1』貸事務所・賃貸オフィス虎の巻
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 「初めて賃貸事務所を借りる方向けの注意点 まとめ」
 

■オフィスの必要な広さを把握しよう!

 住宅と異なり、初めてオフィスを借りる場合、必要な最適面積を把握するのは、
 けっこう大変です。気に入って見に行ってみたら、「あれ、こんなに狭かった!」もしくは
 「こんなに広いスペース要らないなあ」といったことが多いです。


 例えば、机5台、ミーティングスペースを置くとなると、
 何平米必要か、答えられますでしょうか?



 経験がないとなかなか難しいと思います。

 ちなみに、正解は以下のようになります。



1人6平米×5台+ミーティングスペース10平米=40平米

 ということで、物件としては、40平米くらいの物件を探すとちょうどいいでしょう。



詳しくはこちらで解説しています↓

「賃貸オフィスの借り方:いいオフィスを見つけたければ、正しい最低必要面積を確認しよう!」
http://ardent.jp/rentoffice-consultation-center/basic/minimal_area/




■初期費用を払っても大丈夫か、自分はいくら支払えるか確認しよう!

 オフィスを借りるときは、住宅を借りるときよりも初期費用が多くかかります。
 それらを払っても、大丈夫か?事業を継続できるかどうかを確認する必要があります。


 以下、オフィスを借りるときにかかる初期費用の一例です。



<賃料15万円、面積10坪、保証金6ヶ月のオフィスを借りる場合>

 保証金  90万円

 前家賃  15万円

 仲介手数料 15万円

 保証会社保証料 15万円

 火災保険料  2万円

 合計     137万円



これに以下の費用もかかってきます。

 家具購入費用   45万円(5人分デスク・椅子とミーティングセット、パーテーション等)

 PC購入費用    50万円(5台、ルーター等)

 ビジネスホン   10万円(5台分)

 合計        105万円



 不動産と合わせると、オフィスを使える状態にするためには、
 約250万円くらいかかるわけです。

 これが払えるかどうか?また、払った後に手元現金がいくら残るのかを計算しておきましょう!




■マンションとオフィスの違いを理解しよう!

 マンションを事務所として借りることができる物件もあります。
 そういった事務所可マンションと通常のオフィスを借りる場合、どう違うのか比較してみました。


 比較画像はこちらです↓
http://ardent.jp/rentoffice-consultation-center/wp-content/uploads/2017/02/apart-bldg-hikaku.jpg




■借りるまでの流れを把握しよう!


 物件を借りるまでの流れと目安のかかる日数は以下のようになります。

1.物件探し&問い合わせ      0日

2.内見             7日後

3.申し込み           7日後

4.審査             14日後

5.入金             20日後

6.契約             30日後

7.契約開始日以降入居      40日後



ということで、物件探しを始めてから入居までは、目安で1ヶ月と10日後くらいになります。

また、敷金・保証金等のお金の支払いは契約の前日までの支払いになるので、
それまでに支払ができるように体制を整えておきましょう。



■事業計画書を用意しよう!

 開業時にオフィスを借りる場合、審査をしようにも、決算書がない状態で審査が難しいです。
 そのため、審査で事業計画書の提出を求められることが多いです。

 審査を迅速にすすめるためにも、事業計画書は作っておくようにしましょう。

 不動産審査で使う事業計画書は、A4で1~2ページくらいの簡易なもので大丈夫です。
 また、利益計画等の収支部分はいりません。誰が?どんな事業で、誰に販売をしていくのか、
 実績はあるのか?などがわかるもの。また代表者の経歴書が必要となります。




■物件探しは、プロに任せよう!

 いろいろと書いてきましたが、根本的にオフィスの場合、ネットで探すのがかなり大変です。
 なぜなら、WEBに出せない物件が数多くあることと、WEB上の情報は古くて、
 実際にはもう空いていない物件が数多く掲載されているからです。


 アットホームやホームズ等にも載っている物件情報は、全体を100とすると、
 アットホームで50くらい。ホームズは20くらいしか掲載されていません。

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「大門駅徒歩1分!1フロア1テナントオフィスビル、芝大門加藤ビル」
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『2』創業期の会社経営ノウハウ
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 「社内ルールの作り方」
   ~アーデントの事例より~


■先週ご紹介した社内ルールについて、
 実際にその作り方を今回はご紹介してみたいと思います。

 弊社の事例を参考に、ぜひ取り組んでみてください!!

 
(1)社内ルールを作ることの宣言

  全社員に向けて、社内ルールを作る意義を説明。
  また、次のヒアリングをする意図を説明する。
  さらに、社内ルールを作るプロジェクトチームを創設し、
  以後チームで活動をしていきました。



(2)ヒアリング

  働いていて、困った事、判断に迷ったときや、
  作ってほしいルールについてのヒアリングを実施しました。

 
  
(3)社内ルールチーム内での素案作成

  他社の事例、ヒアリングで出た意見、
  経営者からのヒアリングをもとにルールを作成します。

  弊社では、経営者である私が加わったことで、
  迅速に素案作成にいけたと思います。


(4)素案発表

  できた素案について、全体に向けて発表。
  それについてどう思うか、全員に意見を求めます。
 
  このときは、全員での話し合いがベストです。

  抜けているポイントやより改善した案にするための
  議論を行います。


(5)素案発表2回目

  もらった意見を元に、修正した素案を再度発表。
  議論になったルールについて、再度話し合いを行い、
  追加の意見があれば、それをもらいます。

  この時点で、全部確定できればいいのですが、
  弊社の場合は、もう1回意見ができたので再度検討しました。


(6)社内ルール確定へ

  再度検討したルールを発表し、
  全員の納得が得られたので、正式にルールとして発表。
  社内向けのHPへ掲載し、いつでもすぐにみられる状態にしました。


(7)定期的な修正

  ルールに変更があった場合など、
  その後定期的に見直しを行っています。



■以上が社内ルール策定までの流れになります。

 おおよそ3ヶ月くらいかかったように記憶しています。

 けっこう大変ではありますが、
 一定の拘束力があるものなので、

 納得感を重視して、何度も話し合いを重ねて
 ルール化を行いました。


■個人的には、このプロセスが非常に重要だと思いました。
 ぜひ、ルールを作るときは、
 話し合いの場を複数回設けて、
 議論をしてみましょう!!

 納得感が違い、ルールが形骸化しないですむと思いますよ!!



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『3』アーデントからのお知らせ
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『4』編集後記
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■大学の友人が最近家を買ったんですが、 
 実はまだ独身でなんです。それで、不動産屋に家を買いたいと相談しに行ったら、

 「なんで買うんですか?」と聞かれ、
  「賃貸でいいんじゃないですか?」となかなか提案してくれなかったそうです(笑)

  本当に買う気があるかどうか、探っていたんだと思いますけど、
  結局彼は買ってますから、

  思い込みで、買わない可能性が高いと決めつけず、対応すべきでしたね。

  独身でも家を買う時代なんですよね(^_^)/~   



 
 
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第474号「初めて賃貸事務所を借りる方向けの注意点 まとめ」